Você já pensou em adquirir um imóvel? Sonha com sua casa própria ou já adquiriu?
Sabe qual o valor do imposto a pagar ou você já pagou? O valor atribuído ao Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) foi sobre o valor venal ou o contrato de compra e venda?
São muitas dúvidas a respeito desse assunto que nós iremos esclarecer.
De um modo geral, a carga tributária brasileira afeta diretamente a vida das famílias, de empresários e daqueles que pensam em empreender.
Pois bem. Isso não é diferente quando falamos na aquisição da casa própria, sonho de milhares de brasileiros, senão todos.
O custo envolvendo a compra de um imóvel deve ser pensado, especialmente quando falamos em imposto.
O valor do imposto impacta diretamente na aquisição da tão sonhada casa própria, e ele deve ser pago/recolhido em parcela única, no ato da transmissão, que acontece no registro da venda em cartório.
Nos termos do art. 156, inciso II, da Constituição Federal de 1988, o ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) é de competência municipal, ou seja, cabe a cada município brasileiro estabelecer sua cobrança e viabilizar procedimentalmente sua arrecadação.
O fato gerador do referido imposto (ITBI) é a transmissão, por ato oneroso, de propriedade imobiliária, ou de direitos reais sobre bens imóveis e a cessão desses direitos.
A alíquota do ITBI varia entre 2 a 5%, a depender da legislação municipal.
Ao longo dos anos, os municípios brasileiros estabeleciam o ITBI sobre o valor venal do imóvel, que tradicionalmente é superior ao acordado no contrato de compra e venda.
Cumpre esclarecer que o valor venal é um ato pelo qual o Poder Público realiza uma estimativa de valor para determinado bem.
Logo, unilateralmente, com bases próprias, os municípios estimam o valor de cada imóvel dentro de sua esfera de competência.
Assim, até 23/02/2022, os Municípios poderiam cobrar o ITBI sobre o valor venal do imóvel.
Vamos ilustrar uma situação, digamos que X comprou um imóvel de Y pelo valor contratual de R$ 400.000,00 (quatrocentos mil reais), e o Município RIQUEZA cobrou o ITBI na proporção de 2%, mas sobre o valor venal de R$ 600.000,00 (seiscentos mil reais), estimado por ele próprio. Assim, X, para transferir o imóvel para seu nome, precisa desembolsar R$ 12.000,00 (doze mil reais).
Entretanto, digamos que o Município RIQUEZA tivesse cobrado o ITBI com os mesmos 2%, mas sobre o valor do contrato (R$ 400.000,00), o valor atribuído ao imposto seria de R$ 8.000,00 (oito mil reais). Como se nota no caso hipotético, se o município cobrasse o ITBI sobre o valor da transação, X economizaria o valor de R$ 4.000,00 (quatro mil reais).
Entretanto, os municípios brasileiros sempre realizaram a cobrança do ITBI sobre o valor venal, que na maioria das vezes onera de sobremaneira a aquisição de imóvel.
Hoje ainda têm municípios que cobram com essa base.
Mas esse cenário mudou a partir de 24/02/2022, quando o Superior Tribunal de Justiça – STJ, em sede de recurso especial repetitivo, entendeu que o imóvel transmitido em valor normal de mercado, tem como base de cálculo do ITBI o valor do contrato. Vejamos, na íntegra, a tese do Tema Repetitivo 1113:
a) a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação; b) o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN); c) o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente.
O julgado acima foi um divisor de água para os contribuintes, especialmente àqueles que adquiriram ou sonham em comprar um imóvel.
As pessoas que antes dessa data (24/02/2020), compravam um imóvel e pagaram o ITBI sobre o valor venal, pode pleitear judicialmente a diferença do imposto pago a maior, na situação do valor venal ser superior ao valor do contrato.
Caso o Município discorde do valor da transação, que é a base de cálculo do ITBI, deverá instaurar regular processo administrativo com o intuito de arbitrar o valor devido, consoante dispõe o art. 148 do CTN.
Todo Poder Judiciário e os municípios brasileiros devem, obrigatoriamente, seguir o entendimento fixado pelo STJ no Tema Repetitivo 1113.
Desta forma, vejamos as decisões judiciais que seguem o referido entendimento do STJ:
TRIBUTÁRIO. RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. IMPOSTO SOBRE TRANSMISSÃO DE BENS IMÓVEIS (ITBI). BASE DE CÁLCULO. VINCULAÇÃO COM IMPOSTO PREDIAL E TERRITORIAL URBANO (IPTU). INEXISTÊNCIA. VALOR VENAL DECLARADO PELO CONTRIBUINTE. PRESUNÇÃO DE VERACIDADE. REVISÃO PELO FISCO. INSTAURAÇÃO DE PROCESSO ADMINISTRATIVO. POSSIBILIDADE. PRÉVIO VALOR DE REFERÊNCIA. ADOÇÃO. INVIABILIDADE. 1. A jurisprudência pacífica desta Corte Superior é no sentido de que, embora o Código Tributário Nacional estabeleça como base de cálculo do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) e do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) o “valor venal”, a apuração desse elemento quantitativo faz-se de formas diversas, notadamente em razão da distinção existente entre os fatos geradores e a modalidade de lançamento desses impostos. 2. Os arts. 35 e 38 do CTN dispõem, respectivamente, que o fato gerador do ITBI é a transmissão da propriedade ou de direitos reais imobiliários ou a cessão de direitos relativos a tais transmissões e que a base de cálculo do tributo é o “valor venal dos bens ou direitos transmitidos”, que corresponde ao valor considerado para as negociações de imóveis em condições normais de mercado. 3. A possibilidade de dimensionar o valor dos imóveis no mercado, segundo critérios, por exemplo, de localização e tamanho (metragem), não impede que a avaliação de mercado específica de cada imóvel transacionado oscile dentro do parâmetro médio, a depender, por exemplo, da existência de outras circunstâncias igualmente relevantes e legítimas para a determinação do real valor da coisa, como a existência de benfeitorias, o estado de conservação e os interesses pessoais do vendedor e do comprador no ajuste do preço. 4. O ITBI comporta apenas duas modalidades de lançamento originário: por declaração, se a norma local exigir prévio exame das informações do contribuinte pela Administração para a constituição do crédito tributário, ou por homologação, se a legislação municipal disciplinar que caberá ao contribuinte apurar o valor do imposto e efetuar o seu pagamento antecipado sem prévio exame do ente tributante. 5. Os lançamentos por declaração ou por homologação se justificam pelas várias circunstâncias que podem interferir no específico valor de mercado de cada imóvel transacionado, circunstâncias cujo conhecimento integral somente os negociantes têm ou deveriam ter para melhor avaliar o real valor do bem quando da realização do negócio, sendo essa a principal razão da impossibilidade prática da realização do lançamento originário de ofício, ainda que autorizado pelo legislador local, pois o fisco não tem como possuir, previamente, o conhecimento de todas as variáveis determinantes para a composição do valor do imóvel transmitido. 6. Em face do princípio da boa-fé objetiva, o valor da transação declarado pelo contribuinte presume-se condizente com o valor médio de mercado do bem imóvel transacionado, presunção que somente pode ser afastada pelo fisco se esse valor se mostrar, de pronto, incompatível com a realidade, estando, nessa hipótese, justificada a instauração do procedimento próprio para o arbitramento da base de cálculo, em que deve ser assegurado ao contribuinte o contraditório necessário para apresentação das peculiaridades que amparariam o quantum informado (art. 148 do CTN ). 7. A prévia adoção de um valor de referência pela Administração configura indevido lançamento de ofício do ITBI por mera estimativa e subverte o procedimento instituído no art. 148 do CTN, pois representa arbitramento da base de cálculo sem prévio juízo quanto à fidedignidade da declaração do sujeito passivo. 8. Para o fim preconizado no art. 1.039 do CPC/2015 , firmam-se as seguintes teses: a) a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação; b) o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN ); c) o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente. 9. Recurso especial parcialmente provido.
APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO TRIBUTÁRIO. IMPOSTO DE TRANSMISSÃO DE BENS IMÓVEIS – ITBI. VALOR VENAL. APURAÇÃO. ART. 6º DA LEI DISTRITAL 3.830/2006. IMPOSSIBILIDADE. COMPRA E VENDA. VALOR DA TRANSAÇÃO, AINDA QUE INFERIOR AO DA AVALIAÇÃO ADMINISTRATIVA. PREVALÊNCIA. TEMA REPETITIVO 1.113 DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. ARBITRAMENTO PRÉVIO E UNILATERAL DA BASE DE CÁLCULO. IMPOSSIBILIDADE. BOA-FÉ DOS ADQUIRENTES. PRESUNÇÃO. COBRANÇA. VALOR SUPERIOR. POSSIBILIDADE. ARBITARMENTO. PROCESSO ADMINISTARTIVO ESPECÍFICO. NECESSIDADE. 1. O Superior Tribunal de Justiça – STJ, no julgamento do REsp XXXXX/SP , submetido ao rito dos recursos repetitivos, firmou as seguintes teses (Tema Repetitivo 1.113): “a) a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação; b) o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN ); c) o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente.? 2. O apelante exigiu cobrança de imposto sobre o valor de R$ 987.065,20, enquanto o valor da compra e venda foi de R$ 533.500,00. Apesar de terem ingressado com pedido administrativo para revisão da base de cálculo, o pedido foi indeferido, com a exigência de que, caso não concordassem com a base de cálculo, deveriam apresentar laudo de avaliação nos termos da Norma ABNT. 3. Nos termos do precedente vinculante do STJ, a Administração Pública não pode repassar o ônus probatório do valor de mercado ao contribuinte. A apuração do valor é dever da Administração Pública, mediante lançamento por arbitramento, que pressupõe a instauração de regular processo administrativo pelo sujeito ativo tributário, nos termos do art. 148 do CTN. Precedentes deste tribunal. 4. Recurso e remessa necessária conhecidos e não providos.
APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO TRIBUTÁRIO. AÇÃO DE REPETIÇÃO DE INDÉBITO. PRELIMINAR DE CERCEAMENTO DE DEFESA. REJEIÇÃO. ITBI. BASE DE CÁLCULO. VALOR DA COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. AUSÊNCIA DE PROCEDIMENTO ADMINISTRATIVO. TEMA 1.113 STJ. RESTITUIÇÃO DEVIDA. SENTENÇA MANTIDA. 1. Se a prova vindicada se mostra desnecessária, e uma vez presentes nos autos elementos suficientes para a persuasão motivada, o juiz pode dispensá-la e julgar a lide, com fulcro no art. 370 do Código de Processo Civil. Preliminar rejeitada. 2. O colendo Superior Tribunal de Justiça firmou as seguintes teses (Tema 1.113): “a) A base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação; b) O valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (artigo 148 do Código Tributário Nacional – CTN ); c) O município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido de forma unilateral”. 3. No caso, considerando que o valor do ITBI foi atribuído unilateralmente pelo Fisco, sem prévio processo administrativo que permita afastar a veracidade do valor contido na declaração, deve-se aplicar ao presente caso a tese firmada no Tema 1.113, não merecendo reparos a sentença que determina a repetição do indébito tributário. 4. Recurso conhecido e não provido.
Portanto, é possível inferir, que em conformidade com os mais recentes julgados dos Tribunais, resta patente e manifesto o direito dos contribuintes ao pleito de devolução de valor cobrado indevidamente a título de ITBI, caso a base de cálculo tenha onerado o pagamento do imposto.
Assim, caso o contribuinte identifique que o município deseja arbitrar o valor do ITBI sobre o valor venal, em detrimento do valor de mercado (contrato), em caso de prejuízo poderá, antes da transmissão da propriedade imobiliária, requerer judicialmente a cobrança de acordo com o entendimento dominante.
Caso já tenha pago o ITBI sobre um valor evidentemente superior ao contrato, pode pleitear judicialmente a devolução da diferença.
TAGS: TRIBUTÁRIO. COMPRA DE IMÓVEL. PROPRIEDADE IMOBILIÁRIA. IMPOSTO SOBRE TRANSMISSÃO DE BENS IMÓVEIS. ITBI SOBRE O VALOR DO CONTRATO. IMPOSTO. VALOR VENAL. VALOR DO CONTRATO. ITBI.
https://investnews.com.br/guias/o-que-e-itbi
https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l5172compilado.htm
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/Constituicao/Constituicao.htm
https://www.jusbrasil.com.br/jurisprudencia
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